چگونه ارزش واقعی ملک خود را محاسبه کنیم؟

در ابتدا مطلب را با ترفند های قیمت گداری آغاز میکنیم؟

ترفندهای قیمت گذاری

• یکی از ترفندهای کاربردی برای جلب توجه مشتریان استفاده از اعداد است. یعنی برای فروش از اعداد غیر رندی استفاده کنید که منجر به جذب نگاه مشتریان شود. مثلا تا کنون فروشگاه‌هایی را دیده اید که محصولاتی که در فروشگاه‌های دیگر به قیمت ۱۰۰ هزار تومان فروخته می‌شوند را به مبلغ ۹۹۹۰۰ تومان قیمت گذاری کرده اند؟ آیا تا کنون از خودتان پرسیده‌اید که علت این کار چیست؟ این کار یک بار روان شناختی به همراه دارد و در نگاه اول این ذهنیت را برای مشتری به وجود می‌اورد که محصولات این فروشگاه به آستانه ۱۰۰ هزار تومان نرسیده است. بنابراین افرادی که به دنبال محصولاتی در آن رنج قیمتی هستند، به فروشگاه مذکور مراجعه خواهند کرد.
• راه دیگر برای افرادی که خودشان قصد معامله دارند، مفید است. زیرا در صورتی که برای معامله ملک از مشاوران بنگاه های املاک کمک بگیرید، این افراد مبلغی را به عنوان پورسانت خود به قیمت ملک اضافه خواهند کرد که عموما ۴ تا ۶ درصد از قیمت واقعی خانه بیشتر است. در صورتی که خودتان قصد معامله ملک دارید قیمت را ۱ تا ۲ درصد کاهش دهید و در ادامه ۲ تا ۳ درصد را نیز برای مشاورین املاک در نظر بگیرید.
• در صورتی که از مشاوران املاک برای قیمت گذاری ملک خود استفاده می کنید، بهتر است برای این کار از سه مشاوره املاک مختلف کمک بگیرید. زیرا با این روش می‌توانید به یک حدود قیمت واقعی دست پیدا کنید. برای این کار کافی است که حدودا آدرس ملک خود را به مشاوران املاک بدهید. آنها با توجه به ملک‌های مشابهی که در محدوده ادرس شما قرار دارند، حدود قیمت را اعلام خواهند کرد. برخی از افراد تصور می کنند برای قیمت گذاری ملک حتما به حضور مشاوره املاک در مکان نیاز خواهد بود. در صورتی که این باور اشتباه است.

منطقه‌ای که ساختمان در آن واقع شده است

این فاکتور شامل چند زیرمجموعه است که همگی را می‌توان تحت عنوان منطقۀ ساخت ملک در نظر گرفت. برخی از این زیرمجموعه‌ها را در ادامه بررسی می‌کنیم.

۱- حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن ساخته شده است

به نظر می‌رسد این فاکتور نیازی به توضیح زیاد نداشته باشد. هر فروشنده یا خریداری که قصد دارد در شهر خود اقدام به معاملۀ ملک کند، نسبت به حسن شهرت یا بدنامی برخی از مناطق شهر، که در زبان عامیانه به آن «بالای شهر و پایین شهر» گفته می‌شود، واقف است و این فاکتور را در قیمت‌گذاری خانه در نظر می‌گیرد.
واضح است در صورت تصمیم به معامله در شهری دیگر، بایستی پیش از انجام معامله و تعیین قیمت نسبت به حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده تحقیقات کافی صورت گیرد.

۲- محل قرارگرفتن از نظر وجود گسل‌های زلزله

در شهرهای بزرگی مثل تهران وجود گسل‌های زلزله در محدودۀ احداث بنا، در قیمت ملک مؤثر است.

۳- خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده است

هر چه درجۀ استحکام خاک در زمینی که ملک روی آن بنا شده بیشتر باشد، قیمت ملک نیز افزایش خواهد یافت. البته افراد بسیار کمی هستند که بتوانند درجۀ استحکام خاک یک منطقه را اندازه‌گیری کرده و یا به یک متخصص خاک‌شناسی دسترسی داشته باشند تا از او در این زمینه کمک بخواهند.

• به‌ طور کلی قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند، کمتر از سایر املاک خواهد بود.

۴- موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری

واکنش قیمت ملک با توجه به موقعیت آن نسبت به مسیرهای عبور و مرور شهری تابع عوامل مختلفی است. به عنوان نمونه ملکی که نزدیک به یک ایستگاه مترو احداث شده باشد، می‌تواند نسبت به ملکی که از ایستگاه‌های مترو دورتر است قیمت بالاتری داشته باشد.

البته باید توجه داشت که مجموع عوامل در قیمت‌گذاری خانه در نظر گرفته می‌شوند. به عنوان مثالی دیگر، ملکی که در محلی واقع شده که احتمال گذر یک مسیر شهری از محل وقوع آن و در نتیجه تخریب بنا توسط دولت زیاد است، قیمت پایینتری خواهد داشت.