تحلیل بازار مسکن در سال1402

پیش بینی بازار مسکن در سال 1402

گروه اقتصادی: پیمان مولوی اقتصاددان با بیان اینکه سال آینده سال جنگ بقا در بازارهاست به تجارت‌نیوز گفت: شرایط طوری شده است که همه مردم درگیر این مساله هستند که باید با دارایی خود چه کنند.وی افزود: واقعیت هم این است که پول در حال آب شدن است و در چنین وضعیتی نمی‌توان امیدوارانه صحبت کرد. همه مردم که نمی‌توانند ایلان ماسک، وارن بافت یا بیل گیتس شوند! مجبورند در این وضعیت ارزش پول و دارایی خود را حفظ کنند.

زمین یا آپارتمان؟
به گزارش تجارت نیوز، این کارشناس بازارهای مالی در پاسخ به این پرسش که از میان دو گزینه زمین و آپارتمان در بازار املاک، کدامیک برای سرمایه‌گذاری بهتر است، عنوان کرد: همواره طی سال‌های اخیر، بازده قیمت زمین بیش از مسکن بوده است. اما این نکته مهم است که بدانیم آیا زمین 6 دانگ است یا خیر؟ آیا می‌توان آن را وثیقه کرد یا خیر؟ و مواردی از این دست.

وی افزود: این در حالی است که ملک را به آسانی می‌توان رهن یا اجاره داد و بازده عینی دارد. در واقع در این میان استراتژی جریان درآمدی سرمایه‌گذار مهم است.مولوی عنوان کرد: اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که در مورد مسکن و فعالیت در این بازار باید به آن توجه داشت، نرخ بهره حقیقی است. تا زمانی که نرخ بهره حقیقی منفی پایدار بر اقتصاد حاکم باشد، روند رشد قیمت‌ها در بخش مسکن ادامه خواهد داشت. چراکه وقتی طی سالیان گذشته نرخ بهره حقیقی در اقتصاد کشور مثبت شد، رکود بر معاملات بازار مسکن سایه افکند.

وی افزود: در حال حاضر، نرخ بهره حقیقی منفی 20 درصد است، این امر تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن را نشان می‌دهد.این اقتصاددان عنوان کرد: دومین نکته مهم در مورد بازار مسکن، ارزش دلار است. ارزش دلاری مسکن حول و حوش رقم هر متر مربع 1000 دلار در نوسان است. هر زمان که این شاخص از کرانه پایینی عبور می‌کند سیگنال مهمی به بازار مسکن مبنی بر اینکه رشد قیمت‌ها در راه است، وارد می‌شود.

وی افزود: در آذرماه سال 1397 متوسط قیمت مسکن در تهران هر متر مربع 9 میلیون تومان بود. در آن برهه زمانی بهای دلار از چهار هزار و 200 تومان تا 18 هزار و 700 تومان در نوسان بود. پس از این امر، اتفاقی که رخ داد، این بود که بازدهی دلاری مسکن در کمتر از 3.5 ماه به 100 درصد رسید.مولوی اظهار کرد: در حال حاضر هم در چنین شرایطی قرار داریم، اما رشد قیمت‌ها در مسکن به اندازه سال 97 نخواهد بود و کمی کمتر از آن پیش‌بینی می‌شود..

مولوی اظهار کرد: متوسط قیمت مسکن در تهران در گزارش آذرماه 48 میلیون تومان بوده و مطمئنا تا این مدت 20 درصد رشد کرده است. البته شاید فروردین سال آینده در این بازار رشد نداشته باشیم اما این معجزه بانک مرکزی نیست! در واقع بازار به دلیلی تعطیلی عید نوروز در این بازه زمانی در خواب است.این کارشناس بازارهای مالی افزود: به احتمال زیاد رشد بازار مسکن از دی‌ماه امسال تا خرداد سال آینده به 40 درصد خواهد رسید. دلیل آن هم تصمیمات و سیاست‌های بانک مرکزی است که بازاری را محدود می‌کند و تقاضا را به سمت بازار دیگر می‌برد.

مولوی اظهار کرد: تورم عامل رشد این بازار است؛ اینکه بگوییم دلار رفت بالا دلیل نمی‌شود.  در واقع عامل رشد ملک و همه بازارها تورم است! وی بیان کرد: در دی و بهمن هر کدام 5 درصد و اسفند بیش از 5 درصد رشد قیمت مسکن داشته‌ایم!این کارشناس بازارهای مالی بیان کرد: اما بازار مسکن بازاری عادلانه است و کسی نمی‌تواند تصمیمات جدید و عجیب برای این بازار بگیرد؛ مشاهده کردید که مالیات بر خانه‌های لوکس هم در نهایت تصویب نشد زیرا این بازار تحت تسلط در نمی‌آید.مولوی توصیه کرد اگر فردی سرمایه برای خرید مسکن دارد بهتر است اولین خانه را هر جا که توانست بخرد، چون با این روند هر روز از خانه‌دار شدن بیشتر فاصله می‌گیریم.

بازار اجاره به کدام سو می‌رود؟
این کارشناس بازارهای مالی درباره وضعیت بازار اجاره اظهار کرد: اینکه می‌گویند قیمت اجاره نباید بیش از 25 درصد افزایش یابد امکان‌پذیر نیست. سیاست‌گذار نقدینگی را رشد ندهد و  بالای 36 درصد نبرد، نیازی به این تصمیم‌ها نیست!

مولوی اظهار کرد: بازار املاک برای خیلی از افراد منبع درآمد است و از آن برای حفظ ارزش دارایی خود استفاده می‌کنند. در واقع دولت نمی‌تواند این بازار را به صورت دستوری کنترل کند.وی با مثالی توضیح داد: در اتریش بعد از جنگ جهانی اول رویکرد سوسیالیزم حاکم بود و دولت گفت حق ندارید اجاره را بالا ببرید؛ سه سال بعد وین با مشکل مواجه شد و کسی برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن نمی‌شد. باید پذیرفت مشکل جای دیگری است و اثر خود را در بازارها نشان می‌دهد.مولوی تاکید کرد: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بازده خوبی دارد. رهن در این بازار به معنای بازده است، وثیقه بازده است و به طور کلی سرمایه‌گذاری 50 تا 60 درصدی در این بازار به صرفه است.

مسکن، کم کم تبدیل به بحرانی عظیم شده است که دیگر کمتر کسی می تواند راهکار درستی برای بهبود وضعیت آن ارائه کند. پیش بینی ها حاکی از این است که در سال آینده نیز وضعیت بازار به همین منوال خواهد بود. قرار نیست قیمت ها کاهشی باشند و از سوی دیگر، تعداد معاملات نیز کمتر خواهد بود.

به گزارش پرشین سازه ، خیلی از قیمت هایی که این روزها در بازار مسکن می بینیم، اصلا جنبه ی منطقی ندارند. مالک خانه، هر قیمتی که تمایل داشته باشد، می تواند ارائه کند. در واقع بیش از اینکه ارزش خانه مد نظر باشد، نیاز مالی مالک مورد توجه قرار می گیرد.

تورم مسکن در سال آینده (۱۴۰۲)
در چنین شرایطی است که طبیعتا قیمت مسکن افزایشی می شود و قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز کمتر می شود. خیلی از مشاورین املاک از وضعیت کنونی بازار گلایه دارند. خیلی از آن ها، مدت هاست که حتی یک قرارداد فروش نداشته اند. خیلی از فروشندگانی که تصمیم به فروش ملک خود داشتند، با مشاهده ی افزایش قیمت ها از انجام این کار صرف نظر کرده اند. در واقع مالکین ترجیح می دهند که ملک خود را حفظ کرده و سال آینده با قیمت بیشتری بفروشند.

این وضعیت در تمام مناطق تهران صدق می کند. برخی از مالکین منطقه ۱ تهران، انتظار دارند که در سال جدید حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد به قیمت املاکشان اضافه شود. بنابراین طبیعی است که قید فروش را می زنند. در واقع، انتظار این مالکین چندان هم عجیب نیست. در سال های گذشته به طور مداوم شاهد افزایش قیمت مسکن بوده ایم.

حالا که نرخ دلار به حدود ۵۲ هزار تومان رسیده است، طبیعتا قیمت ملک نیز بیشتر می شود. بیشتر مالکین، قیمت املاک را همزمان با افزایش نرخ دلار، بیشتر کرده اند. از آن جایی که انتظار می رود قیمت دلار بیشتر هم بشود، باید در انتظار افزایش قیمت مسکن در سال آینده هم باشیم.

وضعیت بازار مسکن در سال آینده (۱۴۰۲)
از سوی دیگر، خیلی از بنگاه داران و مشاورین مسکن می گویند که نظارت خاصی بر روند قیمت گذاری وجود ندارد. قیمت ها به صورت لحظه ای بالا می روند. در سالی که گذشت، تقریبا ۵ بار افزایش قیمت مسکن رخ داد. اتفاقی که نمی توان به سادگی از کنار آن عبور کرد.

پیش بینی خیلی از کارشناسان و فعالین بازار مسکن این است که در سال آینده، قیمت ها باز هم افزایشی می شوند. قیمت مسکن به جایی خواهد رسید که دیگر اقشار معمولی جامعه، باید خواب و رویای خانه دار شدن را ببینند.

همچنین پیش بینی می شود که افزایش قیمت ها در حالی رخ می دهد که همچنان تعداد معاملات مسکن کم است. در نتیجه به سادگی می توان گفت که قیمت مسکن همچنان بر اساس نظر مالک، تعیین می شود.

تا پیش از جهش قیمت مسکن در سال ۹۶، تغییرات قیمتی ملک چندان زیاد نبود. اگر فردی دارای یک واحد ۵۰ متری بود، با اندکی صبر و تلاش می توانست در عرض دو سال، خانه ی خود را بزرگ تر کرده و به جای بهتری نقل مکان کند.

اما در حال حاضر که نوسان قیمت مسکن خیلی بالاست، تبدیل به احسن نیز کمتر شده است.

بررسی بازار مسکن اسفند ماه ۱۴۰۱
بیشتر مالکین از ترس ضرر کردن، ترجیح می دهند که ملک خود را نفروشند. ممکن است مالکی، ملک خود را همین الان بفروشد اما یک ساعت بعد، ضرر کند چرا که دیگر قادر نیست ملکی را جایگزین آن نماید.

این وضعیت کاملا بی سابقه و عجیب است. در واقع هرگز شاهد این مسئله نبوده ایم که قیمت مسکن به صورت لحظه ای تغییر کند. اما به نظر می آید که در حال حاضر، شرایط بازار مسکن نیز مثل بازار ارز شده است. قیمت خانه ای ۱۳۸ متری در نیاوران که شش سال هم از ساخت آن می گذرد، حدود ۲۰ میلیارد تومان قیمت دارد. طبیعی است که خیلی از افراد با وضعیت کنونی بازار مسکن، از چرخه ی متقاضیان حذف می شوند.

رشد قیمت مسکن ادامه دارد؟

پیمان مولوی، اقتصاددان و کارشناس بازارهای مالی در این باره به تجارت‌نیوز گفت: بازده مسکن از انتهای آذر 1401 تا انتهای خرداد 1402 به صورت نقطه‌ای حداقل 30 درصد خواهد بود. وی افزود: نرخ بهره حقیقی در حال حاضر نزدیک به منفی 20 درصد است؛ تا زمانی که نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران منفی باشد، رشد بازار مسکن یا دوره رونق این بازار ادامه دارد.